Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlanması
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, kanunda öngörülen sınırlar içinde tarafların anlaşmasına göre belirlenir. Kanunda öngörülen sürenin dolmasından sonraki dönemlerde ise kira bedelinin emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu dikkate alınarak hâkim tarafından belirlenmesi istenebilir.
Sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülmeyen olağanüstü bir durumun edimler arasındaki dengeyi aşırı ölçüde bozduğu hâllerde, kira bedelinin yeni koşullara uyarlanması talep edilebilir. Uyarlama istisnai bir yoldur ve koşullarının varlığı her olayda ayrıca değerlendirilir.
Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya veren, sözleşmeyi ancak kanunda sayılan sebeplerle sona erdirebilir. Kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı, taşınmazın esaslı onarımı veya yeniden inşası, yazılı tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi ve aynı kira döneminde iki haklı ihtar bu sebeplerin başlıcalarıdır.
Her tahliye sebebi farklı ihtar, bildirim ve dava açma sürelerine tabidir. Sürelere veya şekil koşullarına uyulmaması davanın reddine yol açabileceğinden, ihtarnamenin içeriği ve zamanlaması önem taşır.
Arabuluculuk ve Yargılama Süreci
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen istisnalar dışında, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması hâlinde son tutanakla birlikte dava açılabilir.
Kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalar kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, dava yolunun yanında icra takibi yoluyla tahliye imkânı da somut duruma göre değerlendirilir.
Kira Hukuku Kapsamında Takip Ettiğimiz İş ve Davalar
- Kira sözleşmesinin hazırlanması ve incelenmesi
- Kira bedelinin tespiti davaları
- Kira bedelinin uyarlanması davaları
- İhtiyaç, yeniden inşa ve tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davaları
- Kira alacağının tahsili ve temerrüt nedeniyle tahliye
- Depozito, yan giderler ve hor kullanma tazminatı uyuşmazlıkları
Kira Hukuku — Sıkça Sorulan Sorular
Kira davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen istisnalar dışında arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. Bu aşama tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilebilir.
Kiraya veren, kiracıyı hangi hâllerde tahliye ettirebilir?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür; ihtiyaç, yeniden inşa, yazılı tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi ve iki haklı ihtar bunların başlıcalarıdır. Her sebep ayrı koşul ve sürelere tabidir.
Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak belirlenecek bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı, davanın açıldığı veya ihtarın yapıldığı tarihe ve sözleşmedeki artış hükümlerine göre değişir. Bu nedenle zamanlama önem taşır.