Kira Artışı 2026: Neye Göre Yapılır, Yasal Sınır Nedir?

Kira bedeli ve kira artışı, kiracı ile ev sahibi arasında en sık uyuşmazlık çıkan konuların başında gelir. Bu rehberde kira bedelinin ne olduğu, neye göre belirlendiği ve artırıldığı, konut ve iş yeri kiraları arasındaki farklar, artışın kabul edilmemesi veya kiranın ödenmemesi hâlinde tahliye koşulları, yazılı sözleşme bulunmayan durumlarda ispat ve kiranın banka kanalıyla ödenmesinin önemi; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay kararları ışığında ele alınmaktadır. Kira artışınızın yasal üst sınırını hesaplamak için Kira Artış Oranı Hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Kira bedeli nedir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi uyarınca kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kanun’un 313. maddesi uyarınca "Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür."

Kira bedeli; kiralananın kullanımı veya yararlanılmasının karşılığı olarak kiracının ödemekle yükümlü olduğu temel edim olup sözleşmenin kurucu ve zorunlu unsurudur. Nitekim Yargıtay kararlarında da taraflar arasındaki uyuşmazlıklar başlangıç kira bedelinin miktarı veya yenilenen dönemlerdeki kira parası bağlamında değerlendirilmektedir (Örn. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 03.10.2019 tarihli, E. 2019/4617, K. 2019/8495 sayılı ilamında "Sözleşme ile aylık kira bedelinin 1.100,00 TL olduğu ve kira bedelinin her ayın 5’ine kadar peşin olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır." tespiti yer almaktadır).

Kira bedeli neye göre belirlenir?

Kira sözleşmesinin ilk kuruluş aşamasında sözleşme serbestisi ilkesi geçerlidir; taraflar başlangıçtaki kira bedelini serbest iradeleriyle tespit ederler. Ancak kira ilişkisi devam ederken ve sözleşme yenilenirken kira bedelinin belirlenmesi kiracıyı koruyucu emredici yasal sınırlamalara tabidir. TBK'nin 343. maddesi gereğince kira bedelinin belirlenmesi haricinde kiracı aleyhine sözleşmede değişiklik yapılamaz.

Yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin neye göre belirleneceği TBK'nin 344. maddesinde düzenlenmiştir:

• Beş Yıla Kadar Olan Dönemde: Tarafların artışa ilişkin anlaşmaları geçerli olmakla birlikte, bu anlaşma yasal üst sınır olan bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

• Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen Sözleşmelerde: TBK'nin 344/3. fıkrası uyarınca, taraflarca artış anlaşması yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira bedeli hâkim tarafından; tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 06.12.2017 tarihli, E. 2017/4273, K. 2017/16360 sayılı ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 26.10.2017 tarihli, E. 2017/3218, K. 2017/14683 sayılı kararlarında da beş yılı aşan kira sözleşmelerinde emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve endeksin dikkate alınacağı vurgulanmıştır).

• Yabancı Para Cinsinden Kiralar: TBK 344/4 gereğince, sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (TBK m. 138 aşırı ifa güçlüğü saklıdır). Beş yıl geçtikten sonra ise yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek emsal ve hakkaniyet doğrultusunda belirleme yapılır.

Ev sahibi kirayı istediği kadar artırabilir mi?

Hayır. Taraflar kira bedeli artışını sınırsız bir serbestiyle diledikleri oranda belirleyemezler.

• Sözleşmedeki Artış Şartının Bağlayıcılığı ve Yasal Sınır: Yargıtay içtihatlarında sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca tarafların özgür iradeleriyle kararlaştırdıkları artış şartlarının kural olarak tarafları bağladığı ve yenilenen dönemlerde de geçerliğini sürdürdüğü kabul edilmektedir. Nitekim Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 06.02.2017 tarihli, E. 2017/367, K. 2017/1164 sayılı; 27.02.2017 tarihli, E. 2017/609, K. 2017/2657 sayılı; 10.10.2019 tarihli, E. 2019/4857, K. 2019/8874 sayılı kararlarında "Bu şart geçerli olup tarafları bağlar." ve "özgür irade ile kararlaştırılmış olan artış şartı uzayan kira dönemlerinde de geçerliğini sürdürür." değerlendirmelerine yer verilmiştir. Yine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 15.05.2019 tarihli, E. 2017/8382, K. 2019/4587 sayılı ilamında "Artış oranı geçerli, belirgin ve muayyen olup, sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği, bu artış şartı tarafları bağlar" denilmiştir.

• Ancak bu serbesti mutlak değildir; TBK 344/1 uyarınca emredici yasal tavanı aşamaz. Nitekim Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 26.01.2023 tarihli, E. 2022/12967, K. 2023/521 sayılı ilamında açıkça; "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır" hükmü anılmış ve 01.01.2019'dan itibaren "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim" oranının "tüm çatılı gayrimenkul kiralarında" yasal tavan olduğu belirtilmiştir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi de 06.02.2017 tarihli kararında "12 aylık ÜFE artış oranını geçmemek üzere sözleşme hükmü doğrultusunda aylık kira bedelinin ve kira artış farkının belirlenerek, sonucuna göre karar verilmesi gerekir" gerekçesiyle yerel mahkeme kararını bozmuştur.

• Tek Taraflı Artış Yasağı: Kiraya verenin sözleşmeyi veya kanunu aşarak tek taraflı bedel belirlemesi hukuken hükümsüzdür. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 14.02.2019 tarihli, E. 2019/248, K. 2019/1453 sayılı kararında aktarılan önceki bozma ilamında; "Takibe konu kira tutarının ispatı kiralayana aittir. Davacının tek yanlı kira oranı ve kira bedeli belirlemesine itibar edilemez." tespiti yer almaktadır.

• Tacir Kiracılar Bakımından Geçici İstisna: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 06.04.2021 tarihli, E. 2017/2836, K. 2021/436 sayılı kararında ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 15.10.2019 tarihli, E. 2019/1914, K. 2019/7955 sayılı ilamında aktarıldığı üzere; "kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kira sözleşmelerinde TBK’nın 344. maddesinin de içinde bulunduğu dokuz maddenin yürürlüğü 8 yıl süre ile ertelenmiştir" (6217 Sayılı Kanun Geçici 2. maddesi). Bu erteleme döneminde tacir kiracılar yönünden sözleşmedeki artış oranı doğrudan uygulanmıştır; ancak bu istisna genel bir kural olmayıp mülga erteleme dönemine ve tacir kiracılı işyerlerine özgüdür.

Kira artışı neye göre yapılır?

Yenilenen dönemlerde kira artışı mevzuatta üç temel olasılığa göre belirlenir:

• Sözleşmede Artış Şartı Varsa: Tarafların kararlaştırdığı oran uygulanır; ancak bu oran TBK'nin 344/1. maddesindeki yasal üst sınırı aşamaz. Güncel yasal üst sınır "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim" oranıdır (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 26.01.2023, E. 2022/12967, K. 2023/521; Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 26.09.2024, E. 2024/1906, K. 2024/7775). Geçmiş dönem uyuşmazlıklarında kanun metninde yer alan "üretici fiyat endeksi (ÜFE)" esas alınmaktaydı (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 14.02.2018, E. 2017/4518, K. 2018/2186: "ÜFE on iki aylık değişim oranı ortalamasının uygulanması yerleşik Yargıtay uygulamaları gereğidir"). Artış şartı sözleşmede net ve muayyen değilse uygulanamaz (Örn. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 27.02.2018, E. 2017/4774, K. 2018/2832: "Bu haliyle artış şartı belli ve muayyen olmadığından hüküm ifade eder nitelikte değildir.").

• Sözleşmede Artış Şartı Yoksa: TBK'nin 344/2. maddesi uyarınca hâkim, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre artış bedelini belirler. (Eski kanun dönemine ilişkin Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 14.02.2018, E. 2017/4518, K. 2018/2186 ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.10.2019, E. 2019/1914, K. 2019/7955 kararlarında da aktarıldığı üzere: "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.").

• Beş Yılı Aşan Sözleşmelerde: TBK 344/3 gereğince TÜFE 12 aylık ortalama, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu gözetilerek hakkaniyete uygun kira tespiti yapılır.

İş yeri ve ev kira artışı aynı mı?

Genel kanuni rejim ve kalıcı düzenleme itibarıyla evet.

• 6098 sayılı TBK'nin 344. maddesi hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için ortak bir artış tavanı öngörmüştür. Nitekim Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 26.01.2023 tarihli, E. 2022/12967, K. 2023/521 sayılı ilamında bu ölçütün "tüm çatılı gayrimenkul kiralarında" geçerli olduğunu belirtmiş; Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 26.09.2024 tarihli, E. 2024/1906, K. 2024/7775 sayılı ilamında da konut ve çatılı işyerlerini kapsayacak biçimde "yenilenen kira dönemlerinde kira artış oranının tüfe miktarından fazla olamayacağı anlaşılmakla" tespitinde bulunmuştur.

• Geçmişe Özgü Farklılıklar:

  • Tacir İşyerleri Ertelemesi: 6217 sayılı Kanun'un Geçici 2. maddesi gereğince kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında TBK 344 hükmünün uygulanması 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl ertelenmiş ve sözleşme serbestisi uygulanmıştır (Hukuk Genel Kurulu, 06.04.2021, E. 2017/2836, K. 2021/436; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.10.2019, E. 2019/1914, K. 2019/7955).
  • Yüzde Yirmi Beş (%25) Kira Tavanı: TBK'ye eklenen Geçici Madde 1 ve Geçici Madde 2 uyarınca, 11/06/2022 ile 01/07/2024 tarihleri arasında yenilenen konut kiralarında artış oranı %25 ile sınırlandırılmış; bu geçici tavan işyeri kiralarında uygulanmamıştır. Ancak bu geçici maddelerin uygulama süresi 01/07/2024 tarihinde sona ermiş olup, güncel durumda hem ev hem de iş yeri kiralarında üst sınır TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.

Kira artışını kabul etmezsem ev sahibi beni evden çıkarabilir mi?

Hayır. Kiraya verenin tek taraflı ve fahiş artış talebini kiracının kabul etmemesi hukuken bir tahliye sebebi değildir.

• TBK 347 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır; kiraya veren yalnızca sürenin bittiği gerekçesiyle kiracıyı tahliye edemez (ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda sebep göstermeksizin fesih hakkı saklıdır).

• Kiracı, sözleşmede yer alan geçerli şart veya kanuni üst sınır (TÜFE 12 aylık ortalaması) doğrultusunda artırarak kira bedelini eksiksiz ve süresinde ödediği takdirde temerrüt oluşmaz. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 03.06.2020 tarihli, E. 2020/237, K. 2020/2631 sayılı ilamında; "Kira bedellerinin tamamının ödendiği belirlenmiş olup temerrüt olgusu gerçekleşmediğinden sözleşmedeki muacceliyet şartının da gerçekleştiğinden söz edilemez." denilerek tahliye talebinin reddi gerektiğine hükmedilmiştir.

• Kiracının tahliyesi ancak kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplerle mümkündür:

  • Temerrüt (TBK m. 315): Muaccel kiranın ödenmemesi üzerine konut ve çatılı işyerlerinde kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük ödeme süresi verilmesi ve bu sürede de borcun ifa edilmemesi gerekir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 26.01.2023 tarihli, E. 2022/12967, K. 2023/521 sayılı ilamında incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararında "ödeme emrinin tebliğ edildiği 11.01.2021 tarihinden itibaren 30 günlük ihtar süresi dolmadan 13.01.2021 tarihinde" dava açılması hâlinde temerrüdün oluşmadığı belirtilmiştir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 14.02.2019 tarihli, E. 2019/147, K. 2019/1447 sayılı ilamında da "ödeme emrinin tebliğinden itibaren yasal 30 günlük süre içerisinde yapılan ödemeler değerlendirilerek sonuca gidilmesi gerekir." tespiti yapılmıştır.

  • İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2): Bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması.

  • Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1) veya kanuni ihtiyaç, yeniden inşa/imar sebepleri.

• Sözleşmede bağlayıcı geçerli bir artış şartı bulunmasına rağmen kiracının artış farkını ödememesi hâlinde ise temerrüt gerçekleşebilir. Nitekim Hukuk Genel Kurulu'nun 06.04.2021 tarihli, E. 2017/2836, K. 2021/436 sayılı ilamında; "kira sözleşmesindeki artırım oranına uygun kira borcunu ödemeyen borçlu temerrüde düştüğünden mahkemece itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verilmesi gerekir" sonucuna varılmıştır. Ancak kiraya verenin kanuni ve sözleşmesel dayanağı olmayan tek yanlı taleplerine itibar edilemez (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2019/248, K. 2019/1453 ilamında aktarılan bozma ilamı).

Yazılı kira sözleşmesi yoksa kira bedeli neye göre belirlenir?

Kira sözleşmesinin geçerliliği kanunen yazılı şekil şartına bağlı tutulmamıştır; sözlü anlaşma ile de kira ilişkisi kurulabilir. Ancak yazılı bir sözleşmenin bulunmadığı durumlarda kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklar ispat hukuku kurallarına göre çözülür:

• İspat Yükü: Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 27.02.2018 tarihli, E. 2017/4774, K. 2018/2832 sayılı ilamında açıkça vurgulandığı üzere: "Aylık kira miktarını ispat yükü kiraya verene, kira bedelinin ödendiğini ispat yükü kiracıya aittir."

• Senetle İspat Kuralı ve Kiracının İkrarı: HMK’nin 200. maddesi uyarınca senetle ispat sınırını aşan hukuki işlemlerde senet (kesin yazılı delil) sunulması zorunludur. Madde metninde yer alan 2.500 TL'lik sınır, HMK Ek Madde 1 uyarınca her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir ve hukuki işlemin yapıldığı yıla ait sınır esas alınır; 2026 yılı için bu sınır 41.000 TL'dir. Kiraya veren talep ettiği aylık kira miktarını yazılı delille ispatlayamazsa, kiracının kabul ettiği (ikrar ettiği ve ödediği) kira miktarı esas alınır.

  • Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 03.06.2020 tarihli, E. 2020/237, K. 2020/2631 sayılı ilamında sözleşmede geçerli artış oranı bulunmadığında ve kiraya veren daha yüksek kira bedelini kanıtlayamadığında hesaplamada kiracının kabul edip ödediği tutarın esas alınacağı hükme bağlanmıştır.

  • Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 02.04.2018 tarihli, E. 2018/1936, K. 2018/10458 sayılı ilamında aktarılan önceki bozma ilamı uyarınca "Bozma ilamı ile davalı borçlunun kabul ettiği miktar olan 80,00 TL kesinleşmiştir." denilerek kiracının kabul ettiği miktar üzerinden işlem yapılmıştır.

• Kira Bedelinin Tespiti: Kira bedelinde taraflar uyuşmazlığa düşerse TBK’nin 344 ve 345. maddeleri uyarınca sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açılarak kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi talep edilir. Ancak 01.09.2023 tarihinden itibaren, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamaması hâlinde dava açılabilir. İlamsız icra yoluyla tahliye talepleri bu zorunluluğun dışındadır.

Kirayı banka kanalıyla ödemenin kiracıya faydaları nelerdir?

Kiranın elden ödenmesi yerine banka kanalıyla ödenmesi kiracıya şu temel hukuki ve usuli yararları sağlar:

• Yazılı Kesin Delil Güvencesi: HMK’nin 200. maddesi uyarınca kira ödemeleri senetle ispat zorunluluğuna tabidir. Banka dekontları, hesap dökümleri ve EFT kayıtları ödemeyi kanıtlayan kesin yazılı delil mahiyetindedir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 03.06.2020 tarihli, E. 2020/237, K. 2020/2631 sayılı kararında borcun ödendiği ve temerrüt oluşmadığı sonucuna varılırken "Kiracının kabulünde olan ödediği bu miktarlar banka makbuzu/dekontlar ve bilirkişi raporu ödeme cetveli kısmıyla sabittir." denilmiştir.

• Haksız Tahliye ve Temerrüt İddialarını Engelleme: Kiracının yasal otuz günlük süre içinde ödeme yapıp yapmadığı banka hareketleriyle netleşir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 14.02.2019, E. 2019/147, K. 2019/1447). Banka kayıtları bulunmadığında veya makbuzlar eksik olduğunda kiracı ödemesini ispatlayamama ve dolayısıyla tahliye riskiyle karşı karşıya kalır (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 27.02.2018, E. 2017/4774, K. 2018/2832'de ödemelerin hangi aylara ait olduğunun tespit edilememesi nedeniyle banka hesap hareketlerinin araştırılması gerektiği belirtilmiştir).

• Ödeme Açıklaması ile Mahsup İddialarını Bertaraf Etme: Banka havalesi yapılırken açıklama kısmına ilgili kira ayının belirtilmesi, ödemenin başka bir yan gidere ya da geçmiş borca sayıldığı yönündeki kiraya veren iddialarının önüne geçer.

• Mevzuata Uyum: Mali mevzuat uyarınca belirli sınırları aşan kira bedellerinin banka veya posta idareleri üzerinden tevsiki zorunlu olduğundan, idari ve mali cezalardan korunmayı sağlar.

Özet: kira artışında bilinmesi gerekenler

• Artış Tavanı Disiplini: Hem konut hem de işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanabilecek en yüksek artış oranı kural olarak TÜİK tarafından yayımlanan tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Taraflar sözleşmede daha yüksek bir artış oranı kararlaştırmış olsalar bile, yasal sınırı aşan kısım geçersiz sayılır.

• Kira Tespit Davası Açma Süresi: TBK’nin 345. maddesi uyarınca, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce davanın açılması veya bu süre içinde kiracıya yazılı artış ihtarı gönderilmesi hâlinde, mahkemece tespit edilecek yeni kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren bağlayıcı olur. Kira tespit davası açılmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılmalıdır (HUAK m. 18/B).

• Tahliye Tehdidine Karşı Hukuki Koruma: Ev sahibinin tek taraflı fahiş artış talebini kabul etmemek hukuken bir tahliye sebebi teşkil etmez. Kiracı, sözleşmede yer alan geçerli şart veya kanuni TÜFE tavanı oranında artış yaparak kira bedelini eksiksiz ödediği sürece temerrüde düşürülemez ve hakkında tahliye kararı verilemez.

• İspat Güvenliği ve Banka Kayıtları: Yazılı sözleşmenin bulunmadığı durumlarda kira bedelini ispat yükü kiraya verene, ödendiğini ispat yükü kiracıya aittir. HMK’nin 200. maddesi uyarınca kiracının ödemelerini banka kanalıyla ve açıklama belirterek yapması, haksız tahliye ve temerrüt risklerini bertaraf eden en temel usuli güvencedir.

Hukuki Destek: Ankara'da kira bedelinin tespiti, kira artışı veya tahliye konusunda bir uyuşmazlık yaşıyorsanız, kira sözleşmenizin ve ödeme kayıtlarınızın bir Ankara kira avukatı tarafından incelenmesi hak kaybı yaşanmasının önüne geçebilir. Kira uyuşmazlıklarına ilişkin diğer konular için Kira Hukuku sayfamızı inceleyebilir, dosyanıza ilişkin değerlendirme için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Kira bedeli ve kira artışına ilişkin Yargıtay kararları

Aşağıdaki tabloda, konuya ilişkin incelenen Yargıtay kararlarının künyeleri, uyuşmazlık türleri, kararlarda belirlenen ilkeler ve yargılama sonuçları özetlenmiştir:

Kira bedeli ve artışına ilişkin kanun maddeleri

Uyuşmazlıkların çözümünde ve kira hukukunun temel ilkelerinin belirlenmesinde aşağıdaki normatif dayanaklar esas alınmaktadır:

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK): Madde 299, 313, 315, 343, 344, 345, 347, 352, Geçici Madde 1, Geçici Madde 2

• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK): Madde 200

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK): Madde 269 vd.

• 6098 sayılı TBK Madde 299: "Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."

• 6098 sayılı TBK Madde 313: "Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür."

• 6098 sayılı TBK Madde 343: "Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz."

• 6098 sayılı TBK Madde 344: "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır."

• 6098 sayılı TBK Madde 315: "Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar."

• 6098 sayılı TBK Madde 345: "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur."

• 6098 sayılı TBK Madde 347: "Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir."

• 6098 sayılı TBK Madde 352: "Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir."

• 6098 sayılı TBK Geçici Madde 1: "Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır."

• 6098 sayılı TBK Geçici Madde 2: "Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır."

• 6100 sayılı HMK Madde 200: "(1) Bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukuki işlemlerin, yapıldıkları zamanki miktar veya değerleri ikibinbeşyüz Türk Lirasını geçtiği takdirde senetle ispat olunması gerekir. Bu hukuki işlemlerin miktar veya değeri ödeme veya borçtan kurtarma gibi bir nedenle ikibinbeşyüz Türk Lirasından aşağı düşse bile senetsiz ispat olunamaz. (2) Bu madde uyarınca senetle ispatı gereken hususlarda birinci fıkradaki düzenleme hatırlatılarak karşı tarafın açık muvafakati hâlinde tanık dinlenebilir." (Madde metnindeki 2.500 TL'lik tutar her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir; 2026 yılı için 41.000 TL.)